Classifica portali immobiliari 2026: Idealista vs Immobiliare.it. Chi è il numero 1?

Oltre un miliardo di visite all’anno. Due gruppi che concentrano il 98,4% del traffico analizzato. I grandi portali che continuano a crescere nonostante l’avanzata dell’intelligenza artificiale. E migliaia di agenzie immobiliari che continuano a presidiare queste piattaforme, nonostante le critiche sui costi degli abbonamenti.

È questa la fotografia che emerge dal nuovo Report Portali Immobiliari 2026 dell’Osservatorio Portali Immobiliari di CoachImmobiliare.

Un’analisi che ripercorre oltre dieci anni di evoluzione del mercato italiano, mettendo a confronto traffico, quote dei gruppi societari, indicatori di coinvolgimento degli utenti, presenza delle agenzie immobiliari, annunci pubblicati e risultati economici dei principali operatori.

Ma non ci siamo limitati a fotografare il passato.

Abbiamo analizzato i primi nove mesi del 2026, elaborato possibili scenari per il 2027 e dedicato una parte importante della ricerca alle implicazioni strategiche per le agenzie immobiliari. Perché conoscere i numeri del mercato è importante, ma comprendere come utilizzarli per prendere decisioni commerciali lo è ancora di più.

• Il primo: la concentrazione. Nel 2025 i sedici portali immobiliari analizzati hanno generato complessivamente oltre 1,076 miliardi di visite. Ma il 95,4% si concentra su tre piattaforme: Immobiliare.it, Idealista.it e Casa.it. Considerando i gruppi societari, la concentrazione raggiunge addirittura il 98,4%. A tutto il sottobosco restano solo le briciole: 1,6% del mercato.
• Il secondo: la resistenza all’intelligenza artificiale. Mentre l’AI sta modificando il modo in cui le persone cercano informazioni online, i portali immobiliari non mostrano, almeno fino a settembre 2026, segnali di un crollo generalizzato del traffico. Anzi è vero il contario: Immobiliare.it e Idealista continuano a crescere.
• Il terzo: cresce la presenza delle agenzie immobiliari sui portali immobiliari fino al 40% dal 2021. Nel 2021 un documento dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato riportava 25.148 account attivi su Immobiliare.it e 19.035 su Idealista. A ottobre 2026 gli elenchi pubblici mostrano rispettivamente 30.939 e 26.639 agenzie. Idealista ci ha inoltre comunicato una presenza complessiva di circa 30.500 agenzie, non tutte visibili nel proprio elenco pubblico. I dati non sono perfettamente confrontabili, ma mostrano quanto rimanga consistente la presenza professionale sulle due piattaforme.
• Il quarto: il numero uno dipende da cosa misuriamo. Immobiliare.it guida la classifica dei singoli portali per visite annuali. Ma quando aggreghiamo il traffico per gruppi societari, il primato passa al gruppo Idealista.

Quattro risultati che raccontano un mercato molto diverso da quello che potrebbe emergere da una semplice classifica.

E che sollevano alcune domande.

• Qual è il miglior portale immobiliare in Italia?
• Perché i grandi operatori resistono all’impatto dell’intelligenza artificiale?
• E soprattutto, perché gli agenti immobiliari continuano a investire su piattaforme di cui contestano frequentemente i costi?

Per rispondere siamo tornati sui numeri, aggiornando la nostra precedente analisi dei portali immobiliari del 2023.

Abbiamo analizzato oltre dieci anni di traffico, quote di mercato, presenza delle agenzie, risultati economici e possibili scenari futuri.

Partiamo dalla classifica. Perché è proprio dai numeri che emerge la trasformazione più importante.

Classifica portali immobiliari 2026: chi è al primo posto?

Quali sono i portali immobiliari più visitati in Italia?

Per costruire una classifica annuale omogenea utilizziamo il consuntivo del 2025, ultimo anno solare completo disponibile al momento della pubblicazione. A questo affianchiamo le rilevazioni dei primi nove mesi del 2026.

La classifica per numero di visite per l’anno 2025 vede ai primi posti:

Fonte: elaborazioni CoachImmobiliare sui dati di traffico del Report Portali Immobiliari 2026. Valori arrotondati. La classifica si riferisce alle visite stimate, non ai visitatori unici.

Immobiliare.it conquista il primo posto per numero di visite nel 2025.

Con quasi 464 milioni di accessi annuali precede Idealista, che si ferma poco sopra i 442 milioni.

La distanza tra i due è di circa 21,6 milioni di visite: meno del 5% del traffico di Immobiliare.it.

Un distacco relativamente contenuto, soprattutto se confrontato con quello che separa entrambi dagli altri operatori.

Casa.it, terzo classificato, raccoglie circa 120,5 milioni di visite. Il quarto portale, Trovacasa.it, scende a 26,2 milioni.

Dal quinto posto in avanti, i volumi diminuiscono ulteriormente.

Il dato più significativo non è soltanto chi occupa la prima posizione. È quanto traffico rimanga agli altri operatori.

Tre portali raccolgono oltre il 95% delle visite

Immobiliare.it, Idealista.it e Casa.it hanno generato insieme oltre 1,026 miliardi di visite nel 2025, pari al 95,4% del traffico complessivo dei sedici portali analizzati.

Agli altri tredici è rimasto appena il 4,6%.

In termini medi mensili significa che i primi tre portali raccolgono complessivamente circa 85,6 milioni di visite, mentre gli altri tredici si dividono circa 4,1 milioni di visite.

Non stiamo confrontando tre portali con un singolo concorrente.

Stiamo confrontando tre portali con tutti gli altri tredici messi insieme.

È una differenza sostanziale, perché aiuta a comprendere quanto sia diventato difficile competere sul terreno della visibilità nazionale.

La classifica completa dei sedici operatori, con le relative serie storiche e le note metodologiche, è disponibile nel report scaricabile gratuitamente.

Immobiliare.it o Idealista: chi è il numero uno?

A questo punto sembrerebbe che la risposta sia stata trovata.

Immobiliare.it è il portale più visitato. Quindi è il numero uno.

Ma è sufficiente questa metrica per stabilire quale sia il miglior portale immobiliare?

Non necessariamente.

Da anni Immobiliare.it e Idealista rivendicano entrambi una posizione di leadership nel mercato italiano.

La contraddizione è soltanto apparente.

Immobiliare.it valorizza, nelle proprie comunicazioni istituzionali, il tempo complessivo che gli utenti trascorrono sulla piattaforma, considerando sito web e applicazioni.

Idealista utilizza invece indicatori legati all’ampiezza dell’audience, cioè al numero di persone distinte raggiunte.

Sono due modi differenti di misurare il rapporto tra gli utenti e un portale immobiliare.

Un portale può avere più visite, un altro può raggiungere più persone distinte. Uno può registrare una durata media della sessione superiore, mentre l’altro può ottenere un maggior numero di pagine consultate.

Nessuno di questi indicatori, preso isolatamente, dimostra quale piattaforma generi più appuntamenti o compravendite per un’agenzia.

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Questi dati sono soltanto una piccola parte del nostro Report Portali Immobiliari 2026: 80 pagine di analisi, classifiche, confronti e scenari futuri.

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La leadership cambia anche considerando i gruppi societari

C’è poi un altro elemento che modifica radicalmente la lettura della classifica.

Casa.it appartiene al gruppo Idealista.

Se consideriamo anche gli altri portali riconducibili ai principali gruppi, anziché osservare soltanto i singoli brand, la distribuzione cambia.

Nel 2025, sul totale delle visite dei sedici portali analizzati:

Percentuali arrotondate.

Il risultato è significativo.

Immobiliare.it è primo tra i singoli portali per visite. Il gruppo Idealista è primo considerando il traffico aggregato delle piattaforme appartenenti ai rispettivi gruppi.

E soprattutto emerge una realtà competitiva difficilmente ignorabile: due gruppi concentrano il 98,4% del traffico rilevato nel nostro campione.

Attenzione: questa percentuale riguarda i sedici portali verticali analizzati, non l’intero traffico immobiliare online italiano, che comprende anche altre tipologie di piattaforme.

Ma all’interno del perimetro osservato, la concentrazione è evidente.

Dal podio al duopolio

Quando osserviamo una classifica tradizionale, vediamo tre portali che distanziano nettamente gli altri.

Quando analizziamo gli assetti proprietari, invece, emerge una struttura differente.

Non abbiamo tre gruppi indipendenti che si contendono il mercato.

Abbiamo due grandi poli che concentrano quasi tutto il traffico delle piattaforme analizzate.

Una configurazione che, sotto il profilo della distribuzione delle visite, presenta caratteristiche riconducibili a un duopolio. Non si tratta, naturalmente, di una qualificazione giuridica del mercato o di una valutazione del potere concorrenziale dei singoli operatori.

Ma il fenomeno è evidente. Per le agenzie immobiliari ha conseguenze concrete.

Perché una cosa è avere molti portali tra cui scegliere.

Un’altra è disporre di molte piattaforme capaci di garantire livelli comparabili di visibilità.

Come è cambiata la classifica dei portali immobiliari negli ultimi dieci anni?

La fotografia attuale è interessante. Ma per comprendere come siamo arrivati a questi equilibri dobbiamo osservare l’evoluzione storica.

Dal 2015 al 2025 il mercato dei portali immobiliari italiani ha attraversato trasformazioni importanti.

Immobiliare.it ha consolidato la propria posizione nei volumi di traffico.

Idealista ha progressivamente ridotto le distanze, arrivando a valori molto vicini a quelli del principale concorrente.

Casa.it ha seguito una traiettoria differente: dopo una crescita culminata nel 2021, ha registrato una progressiva contrazione delle visite, pur mantenendo la terza posizione nella classifica nazionale.

Il grafico storico rende particolarmente evidente questa evoluzione.

Ma c’è un’altra informazione che merita attenzione.

Nel 2017, primo anno completo utilizzato come riferimento per il confronto aggregato dei sedici portali, il traffico complessivo era di circa 411 milioni di visite.

Nel 2025 abbiamo superato 1,076 miliardi.

Una crescita di circa il 162% in otto anni.

Il mercato dei portali immobiliari è quindi cresciuto enormemente.

Il problema, per gli operatori che non occupano le prime posizioni, è che questa crescita non si è distribuita uniformemente.

Alcuni portali hanno conquistato milioni di visite aggiuntive, mentre altri hanno progressivamente perso rilevanza.

È proprio questa la trasformazione che avevamo iniziato a osservare nella nostra analisi del 2023 e che oggi emerge con maggiore chiarezza.

Portali immobiliari 2026: il mercato continua a crescere?

Se il 2025 ha registrato oltre un miliardo di visite, cosa sta succedendo nel 2026?

I dati disponibili da gennaio a settembre raccontano un mercato sostanzialmente stabile.

Nei primi nove mesi del 2025 i sedici portali analizzati avevano raccolto circa 822,2 milioni di visite.

Nello stesso periodo del 2026 il totale è sceso a circa 818,8 milioni.

La variazione è del -0,42%.

Non siamo quindi di fronte a un crollo generalizzato del traffico.

Ma il dato aggregato nasconde una dinamica molto più interessante.

I grandi portali resistono. Gli altri perdono terreno.

Nel confronto tra gennaio e settembre 2025 e lo stesso periodo del 2026, i primi tre portali registrano complessivamente una crescita di circa l’1,15%.

Gli altri tredici, invece, perdono circa il 31% del traffico.

Immobiliare.it guadagna quasi 12 milioni di visite rispetto ai primi nove mesi dell’anno precedente.

Idealista cresce di circa 6,6 milioni.

Casa.it registra invece una flessione di circa 9,6 milioni di visite.

Il risultato è un’ulteriore concentrazione del traffico sui principali operatori.

Nei primi nove mesi del 2026, i tre portali leader hanno raccolto complessivamente circa 791,2 milioni di visite, pari al 96,6% del totale analizzato.

Agli altri tredici è rimasto il 3,4%.

La crescita non è scomparsa. Si sta concentrando.

Ed è una tendenza che merita di essere osservata anche in prospettiva.

Intelligenza artificiale: perché i portali immobiliari continuano a resistere?

C’è un fenomeno che rende questi risultati ancora più interessanti.

L’intelligenza artificiale sta cambiando il modo in cui gli utenti cercano informazioni sul web.

Le risposte generate direttamente dagli assistenti AI possono ridurre la necessità di visitare i siti che, fino a poco tempo fa, rappresentavano una tappa quasi obbligata del percorso di ricerca.

Ma nel mercato immobiliare italiano, almeno per il momento, non osserviamo un crollo generalizzato del traffico.

Nei primi nove mesi del 2026, rispetto allo stesso periodo del 2025, le visite complessive dei sedici portali analizzati sono diminuite soltanto dello 0,42%.

Immobiliare.it e Idealista hanno addirittura registrato una crescita.

I grandi portali immobiliari sembrano quindi mostrare una particolare capacità di resistenza alla trasformazione delle abitudini di ricerca online.

Perché?

Una possibile spiegazione riguarda la natura stessa della ricerca immobiliare.

Chi cerca casa non ha bisogno soltanto di una risposta informativa.

Ha bisogno di consultare annunci aggiornati, confrontare immobili, osservare fotografie, verificare caratteristiche, localizzazioni e prezzi, fino ad arrivare al contatto con chi commercializza l’immobile.

È un processo nel quale il patrimonio di annunci e le funzionalità delle piattaforme continuano ad avere un ruolo centrale.

Questa è una possibile interpretazione, non una conclusione dimostrata dai dati di traffico.

Non sappiamo ancora quanto l’intelligenza artificiale modificherà questo equilibrio.

Potrebbe trasformare l’esperienza di ricerca, integrarsi con i portali oppure introdurre nuovi intermediari digitali.

Ma il dato disponibile fino a settembre 2026 è chiaro:

l’AI non ha ancora prodotto una crisi generalizzata del traffico dei portali immobiliari analizzati.

La trasformazione più evidente, oggi, non è la scomparsa delle visite.

È la loro crescente concentrazione sui tre principali operatori.

Gli agenti immobiliari criticano i portali. Ma continuano a utilizzarli.

C’è un altro dato che merita attenzione.

Da anni, nelle community professionali, gli agenti immobiliari discutono dei costi degli abbonamenti, degli aumenti tariffari e della crescente dipendenza dai principali portali.

C’è chi propone di disdire gli abbonamenti in massa, chi auspica la nascita di un portale alternativo gestito direttamente dalle agenzie e chi ritiene che i costi di pubblicazione siano diventati insostenibili.

Eppure, osservando i numeri disponibili, emerge un’apparente contraddizione.

Mentre le critiche continuano, la presenza professionale sulle principali piattaforme rimane molto elevata. E il confronto con i dati storici restituisce incrementi numerici considerevoli.

Dal 2021 al 2026: cosa raccontano i numeri?

Nel 2021, un documento dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM) riportava il numero degli account attivi su Immobiliare.it e Idealista.

Abbiamo confrontato quei valori con le agenzie censite negli elenchi pubblici dei rispettivi portali al 25 ottobre 2026.

Il risultato è interessante.

Fonte: dati riportati nel documento AGCM del 2021 e rilevazione CoachImmobiliare degli elenchi pubblici al 25 ottobre 2026. Le variazioni sono calcoli indicativi su fonti con criteri di rilevazione non necessariamente coincidenti.

Immobiliare.it presenta un incremento numerico del 23%, mentre Idealista arriva a sfiorare il 40%.

Ma c’è un ulteriore elemento che rende il confronto ancora più interessante.

A seguito di una nostra richiesta di chiarimento, Idealista ci ha comunicato una presenza complessiva di circa 30.500 agenzie, spiegando che non tutti i pacchetti commerciali prevedono la pubblicazione dell’agenzia nell’elenco consultabile online.

Considerando questo dato, la variazione numerica rispetto ai 19.035 account del 2021 raggiungerebbe indicativamente il 60,2%.

Una differenza significativa, che ridimensiona anche la distanza tra i due principali operatori in termini di presenza professionale.

Una precisazione metodologica necessaria

I dati del 2021 e quelli del 2026 provengono da fonti differenti e non possiamo garantire che i criteri di rilevazione siano perfettamente sovrapponibili.

Inoltre, la presenza nell’elenco pubblico di un portale non dimostra necessariamente l’esistenza di un abbonamento a pagamento.

Le percentuali riportate rappresentano quindi variazioni aritmetiche tra i valori disponibili, non tassi certificati di crescita del numero di clienti paganti.

È una distinzione importante, soprattutto quando si utilizzano i dati per valutare la posizione competitiva di due operatori.

Resta però un’indicazione interessante.

Nonostante le critiche, i grandi portali continuano a rappresentare un punto di riferimento per una parte consistente delle agenzie immobiliari.

Se costano così tanto, perché le agenzie continuano a esserci?

La risposta più immediata è anche quella più concreta.

Perché i grandi portali intercettano una parte significativa della domanda immobiliare online.

E quando due gruppi concentrano quasi tutto il traffico delle piattaforme analizzate, rinunciare a uno di essi può diventare una scelta commercialmente delicata.

Questo non significa che ogni abbonamento sia conveniente.

Significa che la decisione di investire o disinvestire non dovrebbe essere presa soltanto sulla base del prezzo.

Un portale può essere costoso in termini assoluti, ma economicamente sostenibile se contribuisce a generare incarichi, appuntamenti e compravendite.

Al contrario, un servizio apparentemente economico può risultare poco conveniente se produce contatti irrilevanti o richiede molto lavoro senza generare risultati.

Il problema non è quanto costa il portale. È quanto costa ottenere un risultato grazie a quel portale.

Ed è proprio qui che una classifica nazionale incontra il suo limite: il portale più visitato non è automaticamente il migliore investimento per ogni agenzia immobiliare.

Quanto fatturano i principali portali immobiliari?

Il quadro diventa ancora più interessante quando passiamo dalle visite ai risultati economici.

Nel 2025 Immobiliare.it ha registrato ricavi per circa 122 milioni di euro, mentre Idealista ha raggiunto circa 94,8 milioni di euro, considerando i perimetri societari utilizzati nella nostra analisi.

Entrambi gli operatori hanno aumentato considerevolmente il proprio volume d’affari rispetto al 2021.

Immobiliare.it ha registrato una crescita di circa il 49%, Idealista di oltre il 72%.

Sono risultati che raccontano la dimensione economica raggiunta dalle principali piattaforme immobiliari.

Ma attenzione a un equivoco.

La crescita dei fatturati non può essere attribuita automaticamente all’aumento dei prezzi degli abbonamenti pagati dalle agenzie.

I ricavi possono dipendere da un maggior numero di clienti, servizi aggiuntivi, differenti condizioni commerciali o altre componenti dell’offerta.

Senza conoscere la composizione dettagliata dei ricavi non possiamo stabilire quanto dell’incremento derivi da ciascuno di questi fattori.

Possiamo però osservare un fatto: i principali portali non sono soltanto siti di annunci.

Sono imprese tecnologiche e commerciali con risorse significative da investire in prodotto, marketing, innovazione e sviluppo del mercato.

Un ulteriore elemento che aiuta a comprendere perché sia così difficile per nuovi concorrenti conquistare rapidamente una posizione significativa.

Qual è il miglior portale immobiliare per un’agenzia?

Arriviamo alla domanda più importante per i professionisti del settore.

Il portale immobiliare più visitato è anche quello che produce i migliori risultati commerciali?

La risposta è: non necessariamente.

Perché un portale può generare milioni di visite e, contemporaneamente, non rappresentare l’investimento più efficace per una determinata agenzia immobiliare.

La dimensione nazionale del traffico è un indicatore utile per comprendere la forza di una piattaforma.

Ma non coincide automaticamente con la sua capacità di produrre risultati nel territorio in cui opera un’agenzia.

Un professionista che lavora a Bologna può avere esigenze differenti da uno che opera a Palermo.

Un’agenzia specializzata in nuove costruzioni può intercettare una domanda diversa da quella che commercializza immobili di prestigio o si occupa prevalentemente di locazioni.

E soprattutto, non tutti i lead hanno lo stesso valore.

Ricevere cento richieste non significa necessariamente ottenere più appuntamenti rispetto a un portale che ne genera cinquanta.

Un contatto può trasformarsi in una visita, una trattativa, una compravendita.

Oppure fermarsi alla semplice richiesta di informazioni.

Per questo, quando valutiamo un abbonamento a un portale immobiliare, dovremmo andare oltre il numero di lead ricevuti.

Dovremmo misurare:

• Il costo per contatto qualificato.

• Il costo per appuntamento.

• Il numero di trattative generate.

• Le compravendite concluse.

• Il rendimento economico dell’investimento.

Il vero numero uno dovrebbe emergere dal CRM

Nel report completo abbiamo dedicato un approfondimento proprio a questo tema.

La classifica che conta per un’agenzia immobiliare non è necessariamente quella pubblicata da una società di analisi del traffico web.

È quella costruita sui propri risultati commerciali.

Un portale può costare più di un altro, ma generare un maggior numero di opportunità qualificate.

Oppure produrre meno contatti e contribuire a concludere più compravendite.

Senza un CRM correttamente utilizzato e un sistema di misurazione dei risultati, queste differenze rischiano di rimanere invisibili.

C’è poi un ulteriore aspetto che considero strategico.

I portali immobiliari non sono soltanto strumenti per dare visibilità agli annunci.

Sono anche canali attraverso i quali le agenzie possono entrare in relazione con persone che hanno manifestato un’esigenza immobiliare.

Un contatto acquisito oggi potrebbe rappresentare un’opportunità commerciale anche domani, purché venga gestito correttamente, nel rispetto delle regole sulla protezione dei dati personali.

Il valore di un investimento pubblicitario, quindi, non si esaurisce necessariamente nel primo contatto ricevuto.

I portali immobiliari non sono una tassa da pagare. Sono investimenti commerciali da misurare, gestire e ottimizzare.

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La classifica dei portali immobiliari è soltanto il punto di partenza.

Nel nostro nuovo report 2026 abbiamo approfondito oltre dieci anni di evoluzione del mercato, mettendo a confronto traffico, quote dei gruppi societari, indicatori di coinvolgimento degli utenti, presenza delle agenzie, annunci pubblicati e risultati economici.

Abbiamo inoltre analizzato le prospettive per il 2027 e dedicato una parte importante del lavoro alle implicazioni strategiche per le agenzie immobiliari.

Portali immobiliari 2026: oltre un miliardo di visite. Ma il mercato è ormai nelle mani di due gruppi.

Un’analisi indipendente di 80 pagine per chi vuole andare oltre le dichiarazioni di leadership e comprendere come utilizzare i dati per prendere decisioni commerciali più consapevoli. Classifica portali immobiliari 2025; classifica portali immobiliari 9 mesi 2026 e previsioni finne anno; previsioni classifica portali immobiliari 2027.

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Il report utilizza stime provenienti da piattaforme indipendenti di analisi digitale, integrate con altre fonti e rilevazioni. I dati non rappresentano le statistiche certificate dai gestori dei portali. Il documento completo contiene perimetro dell’indagine, fonti, note metodologiche e criteri di interpretazione.

Conclusione? Il miglior portale immobiliare lo decidono i risultati

Qual è quindi il miglior portale immobiliare in Italia nel 2026?

• Se consideriamo le visite annuali del 2025, il primo posto spetta a Immobiliare.it.
• Se aggreghiamo le visite per gruppi societari, prevale il gruppo Idealista.
• Se cambiamo metrica e osserviamo altri indicatori di utilizzo, audience o visibilità online, il risultato può cambiare ancora.

Nel frattempo, il mercato continua a concentrare traffico, i principali operatori mostrano una notevole capacità di adattamento alle trasformazioni della ricerca online e migliaia di agenzie immobiliari continuano a utilizzare queste piattaforme.

Ma per un agente immobiliare la domanda dovrebbe essere un’altra.

Quale portale contribuisce maggiormente ai risultati della mia agenzia?

Per rispondere non bastano gli slogan, le classifiche nazionali o il numero di visite.

Servono dati, metodo e capacità di trasformare la visibilità in opportunità commerciali.

Perché, alla fine:

«Un miliardo di visite racconta il successo dei portali immobiliari. La competitività di un’agenzia immobiliare si misura nella capacità di trasformare investimenti in risultati.»

Gianluca Capone – Founder CoachImmobiliare