Viviamo in un’epoca in cui il dato è diventato la nuova frontiera del vantaggio competitivo. Per un agente immobiliare, sapere chi possiede cosa, dove e quali sono i contatti diretti può fare la differenza tra una trattativa conclusa e una mancata occasione. Ma cosa succede quando il confine tra opportunità e violazione si fa sottile? Quando il potere dell’informazione rischia di trasformarsi in un boomerang legale?

Ne abbiamo parlato con Federico Soraci, CEO e fondatore di Realmaps, il più diffuso strumento di censimento immobiliare in Italia. L’intervista è parte del nostro programma Talk Digitale di CoachImmobiliare, e ha acceso un faro su uno dei temi più delicati (e spesso fraintesi) del settore: come raccogliere e utilizzare i dati in modo conforme al GDPR e senza mettere a rischio la propria reputazione o attività.

💡 In questo articolo ti portiamo i punti salienti della conversazione, con consigli pratici, esempi reali e uno sguardo alle nuove tecnologie che stanno trasformando la professione dell’agente immobiliare.

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Cos’è Realmaps e perché è diventato uno strumento essenziale

Realmaps nasce sul campo, come risposta concreta a un problema che ogni agente immobiliare conosce fin troppo bene: identificare i proprietari degli immobili nella propria zona di lavoro.

Federico Soraci, prima di fondare Realmaps, era (e resta) un agente immobiliare. La sua esigenza quotidiana era semplice, ma potente: sapere chi possiede cosa, dove abita, se è raggiungibile, se ha lasciato tracce digitali utili per avviare un contatto commerciale legittimo.

L’idea era di sostituire metodi obsoleti e borderline – suonare ai citofoni, fare domande in portineria, raccogliere voci di corridoio – con un sistema moderno, efficace e rispettoso delle regole.

Nasce così Realmaps, uno strumento oggi largamente usato da migliaia di professionisti in Italia. Cosa fa nel concreto?

• Censisce immobili e proprietari in modo puntuale, geolocalizzato.

• Fornisce dati anagrafici accessibili da fonti pubbliche e tracciabili.

• Offre, nei limiti della legge, contatti diretti per avviare strategie di marketing mirate.

• E, soprattutto, accompagna l’agente in un percorso di legalità e consapevolezza nell’uso dei dati.

Un approccio che ha richiesto tempo, investimenti (oltre 100.000€ solo in consulenze legali) e coraggio, soprattutto dopo un attacco mediatico basato su incomprensioni poi smentite dallo stesso giornalista che le aveva sollevate.

La questione privacy: perché la legalità non è un’opzione

L’uso dei dati in ambito immobiliare non è solo un tema tecnico: è un campo minato legale ed etico.

Federico Soraci lo dice senza mezzi termini: “Il mercato non era pronto. Abbiamo dovuto costruire una cultura della privacy quasi da zero”. Dopo un’indagine del Garante, Realmaps ha dovuto dimostrare la piena compliance al GDPR, rivedere processi, implementare controlli e diventare responsabile del trattamento dei dati anche per gli agenti che li utilizzano.

Ecco alcune delle novità imposte e implementate:

• Controlli periodici sulla provenienza e sul trattamento dei dati.

• Audit di conformità per le agenzie clienti.

• Verificare che ogni utilizzatore abbia una struttura GDPR-compliant.

• Adottare scrupolosamente i principi “privacy by design e by default”.

Non basta più ricevere il dato da un fornitore “pulito”. Anche il professionista che lo utilizza deve dimostrare di farlo nel rispetto della legge. In caso contrario, anche un singolo messaggio su WhatsApp può diventare fonte di sanzioni o segnalazioni.

E sì, è già successo. Proprio durante il talk, Gianluca racconta il caso di una proprietaria contattata in modo scorretto, che si è sentita violata e ha minacciato denuncia.

L’uso corretto dei dati: guida pratica per l’agente immobiliare

Quindi, cosa deve fare un agente immobiliare che vuole usare Realmaps (o qualsiasi altro strumento di lead generation) in modo legittimo?

Ecco le 5 regole d’oro spiegate da Soraci:

✅ 1. Mettiti in regola a monte

Prima ancora di usare il dato, devi costruire le basi:

• Nominare un DPO esterno (obbligatorio in molti casi).

• Avere un registro dei trattamenti aggiornato.

• Valutare l’impatto privacy (DPIA) se gestisci grandi volumi di dati.

Realmaps supporta i clienti con servizi accessori e convenzioni per mettersi in regola a costi sostenibili.

✅ 2. Controlla la provenienza e il consenso

• Ogni dato deve avere origine tracciabile.

• Il consenso al trattamento (soprattutto per marketing diretto) deve essere esplicito e verificabile.

• È sconsigliato usare dati “verbali” non registrati: in caso di contestazione non reggono legalmente.

✅ 3. Conserva i dati in modo sicuro

Basta fogli Excel aperti sul desktop o file condivisi con i collaboratori. Ogni accesso deve essere monitorato, separato per profilo, e protetto.

✅ 4. Rispetta il Registro delle Opposizioni

Ogni 15 giorni va fatto il confronto tra i dati acquisiti e il Registro. È obbligatorio per evitare contatti indesiderati e sanzioni.

✅ 5. Gestisci le richieste degli utenti

Se una persona ti chiede “Come avete avuto i miei dati?”, devi essere in grado di rispondere con precisione e documentazione. Meglio ancora: offri subito la cancellazione, se necessario. È un atto di trasparenza che rafforza la tua reputazione.

Strategia e rispetto: usare il dato in modo intelligente

Uno degli spunti più illuminanti dell’intervista è il modello a triangolo proposto da Soraci:

Dati → Marketing di contatto → Marketing di posizionamento

➡️ Il dato è solo l’inizio.
➡️ Il contatto è il mezzo.
➡️ Il posizionamento è il fine.

Inviare messaggi a raffica, senza strategia, è come usare un’arma nucleare senza sapere come si impugna una pistola. Il risultato? Infastidire il cliente, sprecare budget, e danneggiare la propria immagine.

Il marketing fatto bene, invece, è:

• Mirato

• Contesto-consapevole

• Educato

• Basato su relazione, non su spam

Questo vale per tutte le forme di contatto: telefonate, WhatsApp, email, lettere cartacee. L’obiettivo è posizionarsi come professionista serio, competente e rispettoso, non come “uno dei tanti che ha comprato un numero e ci prova”.

Il futuro di Realmaps: strumenti evoluti e nuova cultura del dato

L’intervista si chiude con uno sguardo al futuro, e non mancano le sorprese.

Ecco le novità in arrivo da Realmaps:

• WhatsApp marketing con API ufficiali (niente più bot a rischio blocco).

• Mappe interattive avanzate per identificare immobili e proprietari in tempo reale.

• Etichette di scadenza sui dati per sapere sempre quando un contatto è “fresco” o da rinnovare.

• Formazione continua e gratuita tramite newsletter e contenuti digitali.

Inoltre, Realmaps lancerà adesivi e certificazioni di conformità da esporre in agenzia: un vero segno distintivo per chi vuole lavorare in piena legalità.

Il dato è potere, ma solo se gestito con etica

Se c’è una lezione chiave da portare a casa è questa: il dato è uno strumento potente, ma solo se usato in modo consapevole, strategico e conforme alle regole.

Federico Soraci lo dice chiaramente: “Siamo tutti chiamati a costruire un nuovo modello. Non si torna indietro. Chi non si adegua, rischia grosso. Ma chi si forma e si attrezza, sarà in vantaggio”.

💬 “Utilizzare strategie efficaci con dati legittimi sarà un amplificatore per il tuo marketing, online e offline”.